Các trung tâm thương mại đã vượt qua khủng hoảng kinh tế khá thành công, nhưng thách thức phía trước không hề nhỏ.
Mặt bằng bán lẻ cho thuê vẫn là mảng sáng trong bức tranh thị trường
bất động sản thương mại cho thuê trong thời gian suy giảm kinh tế vừa
qua. Trong khi thị trường văn phòng, khách sạn và căn hộ cho thuê đi
xuống, giá cho thuê và tỉ lệ lấp đầy đều giảm thì các trung tâm thương
mại vẫn kinh doanh khá khả quan.
Báo cáo của các công ty tư vấn bất động sản như Savills và CBRE cho
thấy, các trung tâm thương mại ở Hà Nội và TP.HCM có tỉ lệ lấp đầy trên
90%. Tỉ lệ này, theo ông Trần Như Trung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu
của Savills, sẽ luôn làm hài lòng các chủ đầu tư.
Mức giá cho thuê ở các trung tâm thương mại vẫn duy trì khá ổn định,
trung bình 80-100 USD/m2/tháng ở những vị trí đẹp của trung tâm thương
mại tại trung tâm thành phố; 35-45 USD/m2/tháng tại các trung tâm
thương mại ở ngoài trung tâm. Giá cho thuê cao nhất ở trung tâm TP.HCM
đã lên đến 250 USD/m2/tháng và ở Hà Nội là 150 USD/m2/tháng.
Sức hút bán lẻ
Một số trung tâm thương mại lớn sắp hoạt động trong năm 2010 như Vincom
Center ở TP.HCM hay Grand Plaza ở Hà Nội cũng có triển vọng kinh doanh
sáng sủa. Theo CBRE, đơn vị tiếp thị Vincom Center, 80% trong 54.000m2
tổng diện tích bán lẻ của trung tâm thương mại này đã được đăng ký
thuê. Grand Plaza cũng đã cho thuê được 75% trong tổng diện tích 18.000
m2 và càng gần đến ngày mở cửa (dự kiến vào 1.5.2010) thì tỉ lệ lấp đầy
càng tăng. Bà Hoàng Hồng Vân, Giám đốc Tiếp thị của Grand Plaza, cho
biết, giá thuê tầng trệt của trung tâm thương mại này dao động từ 85-95
USD/m2/tháng và giảm dần ở các tầng trên.
Dù không có nhiều nhà bán lẻ nước ngoài trực tiếp vào Việt Nam sau khi
thị trường này mở cửa theo cam kết WTO như dự báo trước đó, nhưng các
thương hiệu nước ngoài đã nhanh chóng thâm nhập thị trường thông qua
các hợp đồng nhượng quyển. Theo Bộ Công Thương, năm 2009 đã có 20
thương hiệu nước ngoài vào Việt Nam thông qua nhượng quyền thương mại,
so với con số 17 của năm 2008 và 6 của năm 2007. Các thương hiệu này
đều có nhu cầu thuê mặt bằng ở các trung tâm thương mại.
Cạnh tranh: Bài toán khó của chủ đầu tư
Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tăng khiến các nhà đầu tư không ngần
ngại đổ vốn xây thêm các trung tâm thương mại. CBRE ước tính, trong 3
năm tới, tổng diện tích các trung tâm thương mại ở Hà Nội sẽ tăng gấp 5
lần so với hiện tại (đạt khoảng 510.000 m2) và ở TP.HCM sẽ tăng 7 lần
(đạt khoảng 740.000 m2).
Song nguồn cung tăng khiến việc cạnh tranh thu hút khách thuê sẽ gay
gắt hơn. Đặc biệt, các trung tâm thương mại ở khu vực ngoại thành sẽ
phải đối mặt với nguy cơ không cho thuê hết diện tích giống như Saigon
Paragon ở TP.HCM và The Garden ở Hà Nội thời gian qua.
Ông Nathan Cumberlidge, Giám đốc Kỹ thuật của công ty tư vấn bất động
sản Colliers lnternational tại Hà Nội, cho rằng, nguồn cung dồi dào
trong 5 năm tới có thể gây áp lực lên giá cho thuê. Do đó, các nhà đầu
tư cần nghiên cứu kỹ xu hướng thị trường để đảm bảo khả năng thu hút
khách thuê cũng như khách mua sắm trong tương lai thì mới có thể giữ
được giá cho thuê cao. Thực tế cho thấy, nếu một trung tâm thương mại
không thiết kế, bố trí gian hàng và pha trộn khách thuê hợp lý thì dù
vị trí đắc địa cũng có thể thất bại.
Tràng Tiền Plaza là một ví dụ. Tọa lạc giữa trung tâm Hà Nội, trong một
khu vực hành chính và thương mại sầm uất, nhưng những năm qua tình hình
kinh doanh của Tràng Tiền Plaza vẫn èo uột do gian hàng được bố trí
giống như bách hóa tổng hợp và cơ cấu khách thuê nghèo nàn. Trung tâm
thương mại này đang phải cơ cấu lại để tăng hiệu quả kinh doanh.
Ông Cumberlidge cho rằng, một dự án bán lẻ thành công cần phải có sự
pha trộn các hệ thống cửa hàng với rạp chiếu phim, siêu thị, khu giải
trí... Và điều quan trọng không kém là phải thu hút được các nhà bán lẻ
chủ chốt, có tiếng tăm để kéo theo các nhà bán lẻ khác và khách mua
sắm. Chiến lược này đã được trung tâm thương mại The Garden áp dụng
thành công. The Garden khá vắng khách kể từ lúc khai trương cách đây
nửa năm, nhưng gần đây lượng khách mua sắm đã tăng dần lên nhờ thu hút
được khách thuê có thương hiệu là Big C để mở một siêu thị rộng 3.000
m2 dưới tầng hầm.
Ông Mark Farquhar, Giám đốc Dịch vụ Bán lẻ của Savills, thì khuyên các
nhà đầu tư trung tâm thương mại nên chú ý hơn đến khuynh hướng tiêu
dùng trong tương lai để thiết kế trung tâm thương mại hợp lý. Chẳng
hạn, gian hàng ở các trung tâm thương mại hiện nay tại Việt Nam chỉ
khoảng 70-100m2, nhỏ hơn nhiều so với ở Singapore, Malaysia hay Thái
Lan. Như vậy, liệu những gian hàng nhỏ ở Việt Nam hiện nay có đáp ứng
được nhu cầu của các nhà bán lẻ trong tương lai?
Ông Farquhar khuyên các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ nhu cầu của các nhà
bán lẻ trước khi làm việc với các kiến trúc sư. Bởi nguyên tắc cơ bản
trong kinh doanh trung tâm thương mại là phải xem khách thuê mục tiêu
như một bộ phận chính của nhóm thiết kế.
Theo Nhịp cầu đầu tư